今年房貸月供有望減少 增量房貸利率或進入平穩期

臨房網 2021-01-21 09:19
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臨房網訊:中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,2021年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。  

這是新年第一次LPR報價,不過LPR報價已經連續9月未變。  

對個人而言,LPR報價最直接的影響是房貸利率。分析來看,如果是存量房貸,2021年你的房貸月供可能會減少。  

月供可能減少  

按照央行安排,2020年3月1日起推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR,即貸款浮動利率將參照LPR。其定價公式為:房貸利率=相應期限的LPR+固定點差(固定點差可能為負數)。  

央行披露,截至2020年8月末,存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6429.7萬戶,轉換比例98.8%。換言之,幾乎存量房貸利率都完成了轉換。  

那么,怎么轉?根據銀行公告:轉換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR。  

其中,加點數值在合同剩余期限內固定不變。此外,需約定重定價日和重定價周期(重定價周期一般為一年,重定價日假設為每年的1月1日)。  

舉例來說,假設A在2018年1月向銀行按揭了20年期的100萬商業貸款,利率為貸款基準利率上浮1.1倍,那么A貸款的實際利率為5.39%(4.9%×1.1)。  

如果轉換為固定利率,那么房貸存續期間利率均為5.39%。不論LPR如何調整,A的房貸利率都保持不變,但如果LPR下行,A也享受不到好處;  

但如果轉換為浮動利率,其固定點差(0.59%)=原合同執行利率水平(5.39%)-2019年12月發布的相應期限LPR(4.8%)。  

A的房貸利率定價公式為:房貸利率=上年12月5年期LPR+0.59%。2020年,A的房貸利率為5.39%;2021年,由于2020年12月LPR降至4.65%,A的房貸利率為5.24%,下降了0.15個百分點,月供有所下降。如果是等額本息還款,每月減少約90元,2021年減少月供約1000元。  

當然,如果你在2020年轉換之時選擇了固定利率,那么你的月供就不變了。  

至于2022年月供是否還會減少,得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否會進一步下降。  

增量房貸利率或進入平穩期  

從2020年5月開始,LPR已經連續9個月未變了。為啥?因為2020年5月疫情已經控制住,宏觀經濟逐步恢復,貨幣政策保持中性。  

中信建投首席固收分析師黃文濤表示,后期LPR下調可能性仍然較小。一是我國經濟恢復態勢延續,在經濟基本面穩定向好的情況下,下調政策利率概率相對較小。  

二是房貸利率與5年期LPR掛鉤后,LPR利率調整與地產調控關系更為緊密,而中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”列為2021年的重點工作之一,可見對于地產的調控力度并未減弱,調低LPR不符合目前的地產調控政策的主基調。  

實際上,在發放增量房貸的過程中,其利率定價和存量房貸有所不同:房貸利率=5年期LPR+點差,其中,LPR為實際貸款發放前一個月的報價,點差則根據銀行資金成本、房地產調控等因素確定。比如房地產調控趨嚴后,點差可能會增加,房貸利率上調。  

根據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示,去年2月、4月LPR下調后,房貸利率均有明顯下降。但2020年5月LPR報價不變后,房貸利率整體平穩、略有下降。  

數據還顯示,2021年1月(數據監測期為2020年12月20日-2021年1月18日),全國首套房貸款平均利率為5.22%,二套房貸款平均利率為5.53%,均環比下降1BP。  

“與2019年、2020年一樣,2021年開年房貸利率依舊較去年末有所下降。但不同于2017年、2018年的房貸走勢情況,全國房貸利率大幅加碼的時代已經過去,房地產市場將進入平穩期。”融360大數據研究院研究員李萬賦表示,“考慮到房貸額度也暫未受到新規影響,短期內房貸利率大概率繼續保持平穩略降的趨勢。”  

值得注意的是,前述數據是整體的數據,部分房價上漲較快的城市,由于調控從嚴,房貸利率可能會上行。  

央行副行長陳雨露1月15日在國新辦發布會上表示,房地產調控政策效果逐步釋放,房地產貸款余額增速已連續29個月回落。  

央行金融市場司司長鄒瀾介紹,央行2020年牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統計監測,引導商業銀行房地產貸款合理增長,推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速,新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。  

鄒瀾表示,下一步央行堅持“房住不炒”定位,租購并舉,因城施策,保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性,穩妥實施好房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃市場發展的金融支持,促進房地產市場平穩健康發展。  

    編輯者:yangjianqiu

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